상가 투자시 지켜야 할 원칙

 

상가 투자시 지켜야 할 원칙

1. 허름해질 징후가 있는 상가는 절대 사지 마라. - 지금 당장은 오가는 사람도 많고 장사가 잘 될지라도 주변에 머지 않아 다른 상가가 들어설 가능성이 있다면 피하는 게 상책. 주변에 다른 공터가 있다든지 주변 땅이 특정 재력가의 것이라면 일단 상가가 슬럼화될 가능성이 있는 것으로 의심하라. 주변에 백화점을 비롯한 대형상가가 들어설 것이라는 정보에 촉각을 곤두세워라.

2. 임대료 수입이 일정치 않게 상가를 운용할 업주에게는 임대해 주지 마라. - 일반적으로 많은 사람이 들락거리는 유흥 주점이나 음식점의 경우 임대료를 정기적으로 받기가 쉽지 않다. 경기를 많이 타는 업종은 위험하다는 것이다. 반대로 약국이나 고급 빵집, 치과, 서점 등은 주변 상가를 화려하게 만드는 데 기여하고 임대료를 안정적으로 납부하는 업종이다. 특히 상가 입주자를 선택하는 데 있어서 사람의 신뢰도, 재정 능력 등을 종합적으로 알아보는 것은 만약의 위협을 피할 수 있는 방법이다.

3. 전철역이나 큰 도로에서 먼 상가는 가급적이면 선택하지 마라. - 주요 대도시 교통 체증이 심화되면서 전철 이용객이 많아지고 있다. 그만큼 전철역을 중심으로 상가 시세가 형성된다는 것이다. 큰 도로에서 거리가 있는 아파트나 상가의 시세는 시간이 지나도 오를 가능성이 낮은 상황이다.

등기 상가 분양으로 법적 소유권을 확보하라
'등기 분양이냐, 임대 분양이냐.' 요즈음 상가 분양의 유형이 다양해졌다. 등기와 임대, 재임대 등 다양한 분양 방식이 속속 선보이고 있다. 등기 분양은 토지·건물 분의 소유권을 이전하는 방식이다. 이에 반해 임대 분양은 점포 사용권을 빌려주는 것을 말하며, 재임대 분양은 임차권을 전대하는 방법이다. 이중 등기 분양 방식은 투자 매력이 충분하므로 상가에 투자를 생각한다면 노려볼 만하다. 상가의 건물·토지 분에 대해 등기를 해주는 등기 분양은 상가 전체의 운영 주체가 불분명해 상가 활성화가 다소 지연되는 경향이 있지만 권리 확보가 확실하다는 장점이 있다.

임대 보증금을 주고 일정 기간 임대해 영업을 하는 임대 분양은 사업이 정상적으로 완료돼 소유권 이전 등기와 취득·입주가 이루어졌을 때 상가에 대한 소유와 임대 권리를 갖게 된다. 정상적인 사업 완료 이후에도 상가에 대한 실제적인 제반 권리는 건물주가 갖고 있고, 임대차 계약이 이루어진 계약 기간만 임대 분양 권리를 갖고 있기 때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 불안할 수밖에 없다.

따라서 중도에 시행자가 부도를 낼 경우 임차권이 회수 불능의 후순위 채권이 될 위험이 있어 사업 부지와 건축물에 대한 권리 관계를 사전에 상세히 확인할 필요가 있다. 대표적인 사례가 분당 테마폴리스다. 테마폴리스의 경우 대부분 20년 장기 임대 분양 방식으로 분양됐는데 시행사인 한국부동산 신탁의 부도로 상인들의 권리 확보가 여의치 않게 됐다.

물론 임대 분양은 사업 시행자의 재무 구조가 건전하고 마케팅 능력이 있을 때 등기 분양에 비해 분양가가 매우 저렴하고 재임대 수입 등의 고수익을 낼 수 있는 장점이 있다. 동대문의 밀리오레와 두산타워, 프레야 등은 임대 분양 이후 상가 활성화가 이뤄져 투자자들이 재산세와 취득·등록세를 물지 않으면서도 상당한 투자 효과를 거두고 있는 축에 속한다. 이처럼 등기 분양은 건물과 토지에 대해 등기를 해주기 때문에 권리 확보 면에서 안전하다고 볼 수 있다.

만일 등기 분양 상가에 투자한다면 테마 상가에 주목하는 것이 좋다. 테마 상가는 대표적인 수익성 부동산으로 일반 아파트 단지 내 상가와 달리 도심에 대형 건물을 지어놓고 층별 또는 구역별로 아이템을 설정해 매장을 꾸미는 대형 상가를 의미한다. 이 상가들은 상가나 토지 소유권을 계약자에게 넘겨주는 장식을 취하고 있다. 상가가 완공되면 등기를 한 계약자(구분 소유자)끼리 운영 위원회를 만들어 관리를 할 수 있다. 최소한 건물에 대한 법적 소유권이 있는 만큼 임대 분양보다는 안전하다.

하지만 이 경우에도 완공 전에 상가가 경매로 넘어가게 되면 투자금을 전액 회수하는 게 힘들 수 있다는 단점이 있다. 건물 선순위자가 근저당을 잡고 있으면 등기 분양자라고 해도 순위에서 밀리기 때문이다. 이 같은 경우를 당하면 투자금을 모두 회수할 가능성이 희박해진다. 이 같은 점들만 주의한다면 생각 이상의 충분한 수익을 얻을 수 있다.