세대합가란?

선순위임차인은 권리분석에 있어 중요한 부분을 차지하고 있다. 특히 아파트는 선순위임차인이 권리분석의 90%를 차지할 정도로 그 비중이 높고 중요하다.

이러한 선순위임차인을 확인하는 데는 보통 임차인의 전입일이 기준이 된다. 하지만 임차인이 아닌 임차인의 가족이 먼저 전입하는 이른바 ‘세대합가’의 경우에는 얘기가 달라진다.

 

세대합가란 한 세대가 어떠한 이유에서 분리돼 있다가 말그대로 합쳐진 것을 말한다. 위의 예에서 임차인 최 모씨의 전입일은 2009년 8월 31일로 말소기준권리인 부산솔로몬저축은행의 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 것으로 오인할 수 있다.

하지만 최 씨의 배우자인 송 모씨의 전입일은 2007년 8월 22일. 세대합가로 송 씨의 전입일이 말소기준권리에 앞서기 때문에 대항력이 발생하게 된다. 위에서 언급된 세대원이 먼저 입주하고 이후에 세대주가 전입하는 경우 외에도 가족 전부가 전입신고를 한 후 임차인만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮겼다가 다시 세대주가 되는 경우에도 세대합가에 해당된다.

실정법 역시 이러한 세대합가를 인정하고 있다. 유사 사례에 대한 1989년 대법원 판례에 따르면 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유을 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력은 지속된다. 물론 이는 지금도 인용되는 판례다.

세대합가 확인은 전입세대 열람을 통해 할 수 있다. 전입세대 열람내역에는 세대주의 전입일자 외에도 최초 전입한 세대원의 전입일자를 확인할 수 있다. 여기에 매각물건명세서까지 꼼꼼히 확인한다면 불의의 사고가 발생할 확률은 더욱 줄어들 것이다.

반대로 세대합가에 대한 파악이나 이해가 부족할 경우 추가적인 비용지출로 이어질 수 있으므로 사전조사와 철저한 권리분석은 필수다. 알고 보면 쉽지만 사실 관계 확인이나 내용 파악에 소홀했을 경우 자칫 보증금을 포기하게 되는 등 예기치 않은 손실이 발생할 수 있으므로 권리분석에 있어서는 항상 신중하고 꼼꼼한 자세를 견지해야 할 것이다.

부동산태인 홍보팀