부동산컨설팅 빙자한 사실상의 중개보수청구 - 판례

‘부동산컨설팅을 빙자해 사실상의 중개업을 영위하는 자가, 약정한 컨설팅보수를 청구하는 것은 허용되지 않는다’는 취지의 대법원 판결이 선고돼 소개한다.2011. 11. 10.선고된 2009다4572 컨설팅용역비 사건이다. 1. 무자격 중개업자의 부동산 중개행위에 대한 보수약정의 효력에 관한 대법원 판례 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 ‘중개업’이라고 함은  ‘다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관해 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의해 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 결정돼야 하며, 부동산에 관해 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가  그에 더해 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 해 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다. (대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조). 한편, 부동산 등의 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데 (공인중개사법 제9조 제1항, 제2항), 이에 위반해 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1호), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련해 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조). 2. 대법원 판례에 상반된 원심의 판단 원심은 판시증거에 의해 ① 원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 돼 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단해 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대해 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액해 지급할 것을 명하였다. 그러나 기록에 의하면 원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속·반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원·피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단해 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다. 부동산컨설팅업을 빙자해서 사실상 중개업을 하더라도 보수청구권을 행사할 수 없다면, 무등록 중개영업의 유인이 근원적으로 상실된다는 점에서 의미 있는 판결이라고 할 수 있다.

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