겸용주택의 임대시 부가가치세 문제

겸용주택의 임대시 부가가치세 문제

 

1. 대 원칙

 

• 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대하여는 부가가치세가 면제된다. (부법 12조 1항 12호)

 

• 겸용주택의 경우

 

• 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.

  • 부수 토지임대의 범위는 주택정착면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 경우 10배

 

• 주택 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같은 경우 주택이외의 사업용건물부분은 주택의 임대로 보지 아니한다.

•  (주택은 면세, 상가는 과세 라는 뜻)

  • 주택의 부수토지 면적은 총 토지면적에 주택의 연면적이 총 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하되 주택정착 면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우 10배를 한도로 한다.

 

• 주의할 사항

 

부동산을 2인이상에게 임대할 경우 임차인별로 이를 적용한다.

(부가가치 시행령 34조의 2항)

 

  예를 들어 소유 건물을 2인 갑, 을에게 임차하였을 경우 갑과 을을 구분하여 주택면적의 전체 면적에서 차지하는 부분이 크고 작음을 판단하여 결정한다는 뜻

 

 

 

2. 상담자의 경우

 

만약, 다세대 주택을 1층은 상가로 쓰고 2~4층은 주택으로 썼다면

단순히 주택 면적이 상가보다 크므로 건물 모두 주택이다, 따라서 모두 면세다. 이렇게 판단하지 말고,

임차인 별로 판단해야 실수가 없다

 

겸용주택 및 부수토지의 임대 시 과세문제

주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대하여는 부가가치세가 면제된다. 여기서 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이에 부수되는 토지란 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 외의 지역에 있는 토지의 경우 10배)를 초과하지 아니하는 것을 말한다. ▶ 겸용주택의 임대용역 주택의 임대용역은 부가가치세가 면제되지만, 그 외의 사업용 건물의 임대용역에 대해서는 부가가치세가 과세된다. 이 경우 주택과 사업용 건물을 같이 설치되어 있는 경우에 문제가 되는데 그 판단기준은 다음과 같다. (1)주택면적 > 주택이외의 면적 전부를 주택으로 보아 부가가치세를 면제하고, 주택에 부수되는 토지는 주택정착면적의 5배(혹은10배)까지 주택의 부수토지로 보아 부가가치세가 면제된다. (2)주택면적 ≤ 주택이외의 면적 주택부분은 주택으로 보아 부가가치세를 면제하고, 그 외의 부분은 부가가치세를 과세한다. 부수토지에 대해서는 건물의 총연면적 중 주택의 연면적비율에 대해서는 부가가치세를 면제하고, 나머지는 과세한다. 이 경우 주택정착면적의 5배(혹은10배)를 그 한도로 한다.     ☞ 임차인이 2이상인 경우에는 임차인별로 위의 사항을 판단한다.   ▶ 실제 사례( 도시 지역 외 지역에 소재한다는 가정으로 계산)로 부가가치세가 과세되는 부분과 면제되는 부분을 살펴보자. (1)단층건물로서 주택이 30평, 토지가 200평인 경우 건물은 면세이고, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적(30평)의 10배 이내이므로 토지 전체가 면세 (2)단층건물로서 주택이 30평, 토지가 400평인 경우 건물은 면세이고, 토지는 주택이 정착된 면적(30평)의 10배인 300평만 면세이고, 나머지 100평은 과세 (3)단층건물로서 주택이 30평, 점포가 20평, 토지가 300평인 경우 주택의 면적(30평)이 점포의 면적(20평)보다 크기 때문에 건물전체를 주택으로 보아 면세이고, 토지가 주택의 정착된 면적(50평)의 10배 이내 이므로 모두 면세 (4)단층건물로서 주택이 30평, 점포가 20평, 토지가 600평인 경우 주택의 면적(30평)이 점포의 면적(20평)보다 크기 때문에 건물전체를 주택으로 보아 면세이고, 토지 중 주택의 정착된 면적(50평)의 10배 이내인 500평은 면세이고, 나머지 100평은 과세 (5)단층건물로서 주택이 20평, 점포가 30평, 토지가 100평인 경우 점포의 면적(30평)이 주택의 면적(20평)보다 크기 때문에 주택은 면세이고, 점포는 과세가 되며, 토지 중 주택의 면적이 차지하는 비율(20/50 = 40%)인 40평은 면세(주택의 정착면적의 10배 이내이므로 전체가 면세)이고, 나머지 60평은 과세 (6)2층 건물로서 주택이 1층 15평, 2층이 15평, 점포가 1층 20평, 토지가 600평인 경우 주택의 면적(30평)이 점포의 면적(20평)보다 크기 때문에 건물전체가 면세이고, 토지 중 주택의 정착면적(35평)의 10배 이내인 350평은 면세, 나머지 250평은 과세 (7)3층 건물로서 주택이 3층 50평, 점포가 1층 50평, 2층 50평, 토지가 300평인 경우 점포의 면적(100평)이 주택의 면적(50평)보다 크기 때문에 주택은 면세, 점포는 과세되고, 토지 중 주택의 연면적비율 ( 50/150 = 33.33%)인 100평은 면세, 나머지 200평은 과세