농지와 한계농지

농지란 지적법상 지목이 전답, 과수원인 경우와 지목이 농지가 아니어도 3년이상 계속해서 농작물 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 경우를 말한다.

 

 농지는 농림지역안에  농업진흥구역과 농업보호구역의 농지,  

    그리고 관리지역의 비농업진흥구역내 농지로  구분한다,

    그러나 관리지역내의 농지가 농업진흥구역으로 지정되면 농림지역으로 된 것으로 본다.

  농업진흥구역이란 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행 되었거나 시행중인 지역으로

    서 농업용으로 이용되고 있거나  이용할 토지가 집단화되어 있는 지역을 말하며,

    농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전등 농업환경을 보호하기 위하여

    필요한 지역을 말한다.

 

  농림지역의 두 구역 안에서는 농업생산 또는 농업개량에 해당행위와 직접 관련이 없는 토지

      이용행위는 엄격히 제한받고 있어,  개발압력을 많이 받거나 대토용으로 쓰일수 있는 도시

      근교의 농업진흥구역 농지 이외에는 토지매입을 삼가해야 한다.

 

   이에 반하여  농어촌정비법에 의한 "한계농지" 란 비농업진흥구역의 농지중 영농조건이

      불리하여 생산성이 낮은 농지를  시,도지사의 승인을 얻어 이를 확정 고시한 농지를 말한다.

    

     한계농지는 전체농지의 21%에 해당하고  대부분 관리지역에 위치해 있는데 예를들어

     물 사정이 좋지않는 천수답 같은 농지로 보면 된다.

 

   한계농지를 구체적으로 말한다면

 1) 경사가 15도 이상의  계단식 농지로,  영농기계사용이 불가능하여 영농조건이 불리해

       생산성이 매우 낮은 농지임.

 2) 집단화된 농지의 규모가 6천평 미만인 농지임(단, 경지정리사업과 농업용수개발사업이

       시행된 지역은 제외됨)

 3) 광구의 인근지역의 농지로서 토양오염 등으로 인하여 농업목적으로 사용하기에 부적당한

       농지를 말한다.

 

    2008년 10월30일 " 국토이용효율화방안 '을 보면  농지법을 개정하여

       생산성이 떨어지는 한계농지의 비농업인의 소유를 허용하고 농지의 임대차, 위탁경영 등

       농지이용에 대한 제한을   폐지하고, 농시 의외의 용도로 개발을 할때 전용허가도

        신고제로 바뀐다.

 

   한계농지가  좋은 투자처인 이유는

 1) 한계농지는 지방자치단체가 지역경제 활성화와  농가소득 증대를 위하여 직접

       지원하므로 개발하고자 하는 경우  그 인,허가 절차가 매우 용이하다

 2) 한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 우거진 경우가 많아,도시민인  

       개인이 농지에 전용허가를 받아   전원주택, 펜션, 휴양용 주택 등을 만들면 토지가격

        상승외에 임대수익을 얻을수 있다는 점이다. 

       이경우 농지조성비는 감면 된다.

  3) 한계농지 정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택등에 부속된 농지를 분양, 임대할 경우에       는   농지매매 등에 관한   제약을 받지 않아, 저비사업으로 조성된 농지는  비농업인이

     농지취득자격증 없이 450평 이하로 매입이 가능하다.

 4)양평이나 용인 지역에 한계농지를 매입하여 답 인 경우 전으로 지목을 변경하면

      토지가치도 상승시킬수 있고,   이를 주말농장용으로 분양을 하면 과외로

      추가 소득을 얻을수 있다. 

  

    위와같이, 수도권 광역교통망이 예정되어 있는 도심근교의 계획관리지역내 한계농지를

         매입하여, 일단은  전용신고 없이 답을 전으로 객토나 성토 등으로 형질변경하여

         지목을 바꾸고, 주말농장으로 분양을 하거나, 농지전용허가를 받아 전원주택이나

         펜션을 지어 농가소득과

         토지가격 상승을 얻는 일거양득의 수익을 올릴 수  있으므로 한계농지에 관심을

          갖으시길 바랍니다.