상가 임대차시 유의사항 (용어해설)

1. 환산보증금(換算保證金)이란?

국민경제생활의 안정을 목적으로 하는 상가건물임대차보호법의 보호대상은 당해 지역의 경제여건 및 상가규모를 고려하여 구체적으로 정하고 있는데 이때의 보증금은 환산보증금을 의미한다. 환산보증금의 산출방식은 보증금+ 월세*100의 금액을 의미하며 이 금액은 서울인 경우는 3억원, 서울을 제외한 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역은 2억 5천만원, 군지역과 인천광역시지역을 제외한 광역시, 안산 ,용인, 김포, 광주는 1억 8천만원이고 그밖의 지역은 1억 5천만원이다(2010년 7월 26부터).

즉 이 금액을 초과하는 상인은 영세상인이 아니라고 보아 민사특별법인 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고 민법에 의한 임대차규정이 적용된다. 예를 들어 보증금 1,000만원에 부가가치세를 포함한 월세가 100만원이라면 환산보증금액은 1000만원+100만원*100=1억1천만원이다.

2. 대항요건(對抗要件)과 확정일자(確定日子).

상가건물 임대차보호법에서 규정하는 대항력의 요건은 “건물의 인도”와 “사업자등록신청”이다. 사업자등록은 부인명의로 하고 임대차계약은 남편명의로 하여 영업을 하고 있는 경우는 실제건물의 임차인의 이름과 사업자등록자의 명의를 일치시켜야 대항력이 발생한다. 그리고 대항력의 발생시기와 관련하여 상가건물은 2009년 2월 1일 입주했으나 사업자등록은 2월2일에 한 경우 대항력은 두 가지 요건 중 늦게 갖춘 날의 다음날인 2월3일 오전 0시부터 발생한다. 상가임대차의 경우 확정일자는 상가건물의 소재지를 관할하는 세무서에서 받는것이지 동사무소에서 받는 것이 아니다.

3. 시설비를 투자와 차임 등의 증감(增減)청구권의 범위

임차인이 자기의 영업상의 목적을 위하여 투자한 비용에 대하여 임대차기간 만료시 임대인에게 반환을 청구 할 수 없다.그리고 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상복구하여 명도하기로 하는 약정은 비용상환청구권의 포기하기로 하는 유효한 특약이므로 그러한 특약 후에는 비용상환이 이뤄지지 않고 시설투자비용을 이유로 유치권을 주장할 수 없으므로 시설 투자시는 이 점을 염두해둬야 한다.

차임 등의 증감청구와 관련하여 2008년 8월 21일 개정된 내용은 년 9%의 범위에서 보증금이나 차임의 증액을 요구할 수 있고 임대차계약체결일이나 증액한 경우 1년이 지나야 증액이 가능하다. 반대로 해석한다면 감액시는 제한이 없다. 그리고 임대차기간이 종료하거나 당사자의 합의로 증액시는 년 9%의 제한이 없다.

4. 계약갱신요구권(契約更新要求權).

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사할 수 있다. 임차인이 최초 1년 기간으로 임대차계약을 체결한 경우는 최초1년을 포함하여 5년간 임대차기간이 보장되는 것이며 따라서 최초의 계약기간을 이후에도 임차인은 4년을 더 주장할 수 있다. 이 경우 임대인의 입장에서는 계약을 갱신하여야 하는 바 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 , 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유의 회복이 필요한 경우 등에는 임대인은 임차인의 계약 갱신요구를 거절 할 수 있다.

5. 권리금(權利金)

권리금이란 주로 도시의 토지나 상가의 임대차에 부수하여 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 입지 내지는 특수한 권리이용의 대가로 임차권의 양수인으로부터 그 양도인에게 지급되는 금전으로 입법이 아닌 관행에 의하여 규율되고 있다. 권리금을 임대인에게 반환요구 할 수 있는가와 관련하여 임대인의 사정으로 임대차계약을 중간에 해지하므로써 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할수 있는 기회를 박탈하거나 계약기간 동안 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사정이 없다면 권리금은 원칙적으로 임대인에게 반환청구 할 수 없다.